小区601户住户拖欠物业费，物业公司“霸气”通告“断水断电”是否合法？

封面新闻记者 杜卓滨

连日来，四川乐山阳光物业管理有限公司一则“告全体业主书”（以下简称“告知书”）引发热议。告知书称，天和大院小区内601户住户欠交物业费，致公司严重亏损，公司将自2024年1月1日起停止向供电局和自来水公司交纳公共区域水电费。

“这必将引发公共区域停水停电”。对此，12月19日，四川方策律师事务所律师郭刚认为，如果物业因私自停电造成业主权益受到损害，可能构成侵权并涉及侵权损害赔偿等问题。

小区宣传栏上张贴有告知书 杜卓滨 摄

该小区所在的柏杨社区称，已关注到此事，住建部门已经约谈了物业公司，“物业这一行为肯定是不正确的，肯定不会允许他们停水停电的。”

告知书：停水停电包括电梯和车库

市民追问：物业公司是否有权停水停电

该告知书落款时间为12月13日，16日在网络上广泛传播，引发热议。有人劝导业主按要求交纳物业费，也有市民困惑，为何有601户住户长年不交物业费，但更多的市民在追问，物业公司是否有权停水停电。

据该告知书，截至12月10日，物业服务费总欠费金额达1514485元，其中2019年欠费2244元，2020年欠费25594元，2021年欠费207015元，2022年欠费457770元，2023年欠费821862元。“物业服务费欠费金额逐年攀升，导致我公司严重亏损，经营举步维艰，已无法按期向员工支付工资，也无法垫资交纳公共区域水电费。”

告知书称：“基于此，我公司将不得不自2024年1月1日起停止向供电局和自来水公司交纳公共区域水电费。这必将引发公共区域停水停电，不仅会造成电梯不能运行、二次供水无法持续、车库、楼道照明系统关闭，给全体业主尤其是高层住户带来生活不便；也会造成小区进出车辆、人脸识别系统、监控安保系统等无法正常工作，对公共财产、小区安全产生极大威胁，并最终严重损害小区全体业主的切身利益。”

告知书在网上引发热议，图为网友们的评论

该告知书还称，业主不交费，物业公司就不可能交纳水电费。

在众多的讨论中，有人提醒业主，应该对物业公司的服务有一个合理和实际的期望，应该认识到高质量的物业服务需要相应的费用支持。只有按时交纳物业服务费，才能保证物业公司的正常运营和良好服务。

但更多的留言，是困惑该601户住户为什么长期不交物业费，物业公司在服务过程中，是否有工作不到位的地方。也有市民追问，在这种情况下，物业公司是否有权停水停电。

走访：小区大门、宣传栏、单元楼都贴有告知书

住户：环境长年脏乱差且数年前就已更换物业

12月18日，带着疑问，封面新闻记者来到天和大院小区，发现小区大门处、宣传栏、单元楼等位置都张贴有告知书。在单元楼处，告知书旁边还有一份单独针对该单元楼的“告业主书”，写明截至2023年12月13日，该单元楼欠物业费的户数和金额。

走访过程中，多位住户告诉记者，他们不交纳物业费的原因是业委会于2021年7月便签订了新的物业公司，“我们不认阳光物业，是他们一直不交接物业工作，霸占着小区不走”。

图为天和大院小区 杜卓滨 摄

据天和大院小区业委会提供的物业服务合同显示，2021年7月4日，小区业委会以公开招标方式，经业主大会表决通过，选聘四川荣基物业服务有限公司提供物业服务，服务期限为2021年7月4日起至2025年12月7日止。

业委会相关负责人告诉记者，阳光物业是天和大院小区前期物业，“前期物业合同”中没有写明委托管理服务期限，但有写到：“在本合同期限内，业主委员会按规定成立并代表全体业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”

同时，在该物业服务招标备案表上写明，合同期限为3年，开标时间为2010年7月。

图为告知书全文 杜卓滨 摄

该负责人称，与前期物业3年期的合同到期后一直没有续签，之所以在2021年时更换物业，是因为阳光物业服务不到位，“小区内长期脏乱差，楼道和电梯内不时还有排泄物。”

记者注意到，天和大院小区公共卫生常年受到关注。2021年当地日报以《电梯里踩大便，乐山这个小区问题真不少》为题，进行了相关报道。

判决：撤销与新物业公司签订合同的决定

管理部门：不会允许物业公司停水停电的

12月19日，阳光物业称不接受任何采访。但有部分居民告诉记者，业委会2021年签订新物业的决定，于当年8月被市中区人民法院判决撤销了，一并撤销的是业主大会当年作出的“由业委会代表业主启动物业服务的招标、谈判、初选等程序”的决定。

据乐山市市中区人民法院民事判决书，市中区人民法院推定作出上述两次决定的业主大会没有达到《民法典》规定的参会人数、面积及表决人数、面积的比例要求。确认业主大会形成决定的程序不符合《民法典》的规定，侵害了业主的程序权益，依照《民法典》应当予以撤销。

19日中午，记者从天和大院小区所属的柏杨社区获悉，他们已经注意到了此事，正在协调处理，“有居民要求罢免小区业委会，我们正在协调沟通。住建部门也就物业公司声称要停水停电的事，约谈了公司负责人。物业公司这些行为肯定是不正确的，我们要保证群众的日常生活，不会允许他们停水停电的。”

律师：不得以停水停电等不合法措施催交物业费

四川方策律师事务所律师郭刚认为，虽然业主以已选聘新物业，原物业不退场为由拒缴物业费，但根据相关判决可以看出，要求物业退场另聘其他物业的业主决议已被撤销。

虽然前期物业合同已经到期，但是业主没有依法作出续聘或者另聘决定，也没有第三方物业公司实际提供物业服务，物业公司基于诚信原则继续提供物业服务，维持小区处于正常管理的状态，业主既已享受物业提供的服务，应就享受的物业服务支付相应费用。

但同时民法典也明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。‍业主违反物业服务合同约定逾期未交纳物业费，物业服务人可以催告业主在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，但不得以停水停电等不合法措施催交物业费。如果物业因私自停电造成业主权益受到损害，可能构成侵权并涉及侵权损害赔偿等问题。