盘点棚改几种典型违法征收形式，正确应对获取合理拆迁补偿

“律师，我们小区被纳入棚户区改造了，拆迁补偿给的不合理，比周边房价低了很多。棚户区改造有没有一个全国统一的补偿标准呢?”这是爱土拆迁律师团经常接到的咨询。

今天我们详细谈谈棚户区改造的潜规则和拆迁补偿标准，以及棚改补偿不合理的时候我们有哪些救济途径。

认识棚户区改造，不是什么房子都要纳入棚改!

从2008年之后国家启动保障性安居工程，对棚户区改造的力度越来越大，国家还制定了总体改造的任务指标。这也是各地方政府大规模、普遍性进行棚户区改造的一个大的政策背景。所谓的棚户区改造是地方政府贯彻“政府主导、市场运作”的原则对城镇危旧房屋进行改造以实现改善困难家庭居住条件的一项民生工程。

我们首先要了解棚户区的概念。棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一个工程项目，是重大的民生工程和发展工程。

但是在实际的棚改过程中，个别地方为了攫取土地利益，往往会出现这几种明显的违法形式，损害老百姓的利益。

1、借用棚改名义，压低补偿

前面说到，棚户区是指房屋质量差、修建年代久远的房屋，有笔记大的隐患。一旦被定性为棚户区改造，那么补偿标准往往低的吓人。不管周边的物价已经高的离谱，棚改标准依然我行我素，丝毫不受地方物价的影响。

棚户区房屋，因为缺少规划，不少棚户区居民自己建了房屋，又或者很多原属于厂矿的公房分配给了工人居住，因此很多房屋产权不清晰，甚至是无证。这些房屋在遇到棚户区改造拆迁的时候，就会被以违章建筑的名义压低补偿。

而实际上，并不是无证房屋就一定是违章建筑，因历史原因而形成的无证房屋，在拆迁中仍然可以认定为合法房产予以补偿。如果是公房，如果遇到拆迁，我们讲过有三种处置方式，但是只要你有居住权，就能够得到补偿或安置，所以，不能因为你的房屋是无证或者属于公房，就降低补偿标准。

因为是棚户区，一些房屋建设可能就是根据地形来搭建，甚至一些房屋的修建不规范，于是拆迁工作人员常常就会把住人的房屋按照储藏室、地上附着物等来进行处理，但是，一般来说，只要房屋高度超过2.2米，实际为人居的用房，都应当按照住房来补偿。

还有一些地方，会以棚户区房屋老旧为理由，全然不顾周边房屋价格高企，压低棚户区居民房屋补偿标准，这一点，棚户区的居民要十分注意，棚户区改造拆迁，本身就是一种改善性的拆迁，要保障被征收人基本居住条件，如果补偿不足以让被征收人保持原有居住面积，则可能存在不合理的问题。

2、借用棚改名义，征收集体土地，逃避监管

对于集体土地的征收，是需要经过省政府批准，涉及到基本农田的，还需要国务院批准。个别地方为了达到征收土地的目的，把集体土地上的房屋也纳入棚户区改造的范围。

实际上，集体土地上确实也有一些符合棚改标准的地区，但是在对这一部分土地和房屋改造的时候，必须严格按照土地管理法的规定，履行审批手续。

逃避监管之后，征收方进行征收，因为财政资金没有上级划拨，所以在对这些区域的房屋进行补偿的时候，往往把价格压得很低。为了事情不败露，采取高压暴力手段对待被征收人也是常有的事情。

总之，棚户区改造必须按法律的规定的进行，按法定的流程改造，按法定的标准补偿。莫忘改造的初心是改善棚户区住户的生活水平，同时严禁打着棚户区改造的名义进行商业开发。确保棚户区改造可以真正惠泽棚户区住户。警惕棚户区改造的这两种典型违法形式。

遇到征收补偿不合理，及时咨询专业的征地拆迁维权律师，为您的合法权益保驾护航。