南昌一小区物业选聘风波：老物业拒不撤场，新物业交接遇阻

5月31日，上海恒联物业有限公司南昌分公司（以下简称“上海恒联物业”），收到一份由南昌市红谷滩区住建局发出的《责令退场通知单》：责令你司于2024年6月3日中午12点前，撤出明园九龙湾小区物业服务管理区域，并配合业委会做好交接工作。

6月3日中午，与业委会新签约的江西万科益达物业服务有限公司（以下简称“万科益达物业”），派出工作人员来到小区欲交接物业，因遭到几名业主拉横幅抵制，再次无功而返。新老物业更替引发风波，在这个小区并非第一次，就在一周前的5月27日凌晨4点左右，万科益达物业曾试图带人“趁夜进场”，却引发肢体冲突。

一次司空见惯的新老物业更替，为何充满“火药味”？背后究竟有何争议和隐情？近日，澎湃新闻记者展开了多方采访及调查。

物业选聘一波三折

明园九龙湾小区位于南昌市红谷滩区九龙湖片区，2017年建成交房，共有业主1000余户。2020年下半年，随着入住率逐渐提高，为了实现业主自治管理，小区开始筹备成立业委会。2022年1月，经过各方推动和努力，小区第一届业委会正式成立。

明园九龙湾小区门口 图/澎湃新闻记者 罗振宇

按照房地产行业惯例，在小区业主、业主大会选聘物业公司之前，为了完成正常的住宅交付和管理，开发商会聘请一家物业公司，为小区提供前期物业服务，前期物业一般多为开发商旗下自有物业公司。由于前期物业并非业主自主选择，很多小区在成立业委会后，便开始着手选聘物业。

“前几年上海恒联物业确实有做得不足的地方，但业主们提出的合理建议他们都会采纳，后来服务慢慢改善，加上在小区相处多年，和大家也有一些感情。”一位较早入住小区的业主说，起初自己并不太愿意更换物业，后来考虑到引入外面的新公司参与竞争，有助于进一步提高小区物业服务水平，便转而支持选聘。

2022年6月，明园九龙湾小区迎来第一次物业选聘，共吸引来9家物业公司报名参选，开发商旗下前期物业——上海恒联物业，亦在其中。

根据制定的选聘规则，所有报名的物业公司，先由业委会组织评分进行初选，其中得分最高的2家再进入业主大会表决程序，经全体业主投票后选定最终的一家签约。

但选聘过程并不顺利。从2022年6月到2023年7月期间，选聘曾两次因为程序不规范等问题，被住建部门及社区街道认定无效或是叫停整改。

竞标合同引发担忧

在前两次无效选聘中，由于第一次共有9家公司报名、第二次共有7家公司报名，分别被业主们称为“9选2”“7选2”。业主们意见最大的，是第二次选聘。

据业主介绍，为了最大限度维护业主权益，2023年4月9日，第二次选聘进入业主大会表决程序之前，在社区和街道的主持下，小区业委会、部分业主代表曾召开会议，共同制定了一份《明园九龙湾小区物业管理服务合同》。

“参会的业主代表中，有几位是专业律师，这份合同经过大家共同商议，将其中可能导致小区维修基金被违规动用的一些条款进行了完善，并确定了最终版本。”一位业主说，经过在小区范围内公示无异议后，这个版本的物业服务合同正式生效，被大家称为“4·9合同”。

然而，第二次选聘经过“7选2”，初选出万科益达物业、上海恒联物业2家公司，进入最终的业主大会表决程序后，有业主发现，万科益达物业的竞标文件《物业管理服务合同（草案）》，竟对前期已经得到业主普遍认可的“4·9合同”进行了修改。

万科益达物业合同草案中，关于遗留问题整改相关条款 图/受访业主供图

“万科益达物业的合同草案有损业主利益，尤其是在附件中列出小区电梯、外墙、消防系统等存在一系列重大安全隐患遗留问题，可能需要动用小区维修基金。”在一些业主看来，小区刚建成不久，日常维护保养尚可，并不存在上述安全隐患，此举或许是为入驻小区后使用维修基金提前“埋坑”。

2023年7月，有业主投诉后，红谷滩区住建局回复称，经核查，万科益达物业竞标文件中的合同草案，对比“4·9合同”，加重了小区业主的责任和负担，减轻了万科益达物业的义务，对其他参与竞标的物业公司严重不公，街道正督促业委会进行整改。

与新物业签订合同

除了竞标合同问题，在第二次选聘的讨论过程中，还有业主陆续发现，此前经业委会修改并已表决通过的小区《议事规则》中，含有“默认从多”（部分特殊情况下，在业主大会中逾期未参与投票的业主，其相应投票权数默认计入已表决的多数票）投票规则等一些被业主认为是扩大业委会权限、有损业主利益的条款。

有业主介绍，当万科益达物业修改合同与业委会修改《议事规则》被联系在一起，一些业主开始怀疑，两者或许早已暗中串通，共同盯上了小区数千万元的维修基金，对业委会的信任度也由此下降。

2023年9月，物业选聘第三次被提上日程。小区业委会发布公告，将根据第二次选聘的“7选2”结果，邀请排名前二的万科益达物业、上海恒联物业，组织开展第三次物业选聘。但最终报名的，只有万科益达物业一家。

对此，上海恒联物业刘经理表示，第二次选聘程序不合规已被街道要求整改，该公司认为并不具备开展第三次选聘的条件，因此拒绝报名参选。另据业委会解释，作为补救措施，上海恒联物业放弃参选后，曾邀请排名第三的物业公司递补，但对方因为“明园九龙湾小区选聘物业周期异常超长”，最终也未报名。

小区业委会发布的公告 图/受访业主供图

2023年9月底，由于仍然对选聘不满，众多小区业主向社区和街道联名反映，提出叫停选聘、改选业委会等诉求。2023年12月31日至2024年1月21日，小区召开2023年第二次业主大会临时会议，对选聘万科益达物业、是否改选业委会2个事项进行表决。

据业委会发布的公告，2个事项均表决通过，共有752名业主参与此次投票，其中有468名业主赞成选聘万科益达物业，另有257名业主赞成改选业委会。根据第三次选聘的这一结果，2024年2月下旬，小区业委会代表业主大会，与万科益达物业签订服务合同，合同期限为2024年4月1日至2025年3月31日，并在住建部门备案生效。

现有物业拒不撤场

从2022年到2024年，历经将近两年时间，终于选定了新物业。然而这一结果，并非皆大欢喜。第三次选聘期间及结束后，仍有不少业主向红谷滩区住建局和红角洲街道办事处联名反映，投诉第三次选聘的投票、计票等环节存在问题。

2024年4月30日，区住建局和街道办事处出具书面答复称，此次选聘过程中存在业主身份认证不到位、未如实反映业主真实意愿、业委会对第三方网络投票平台计票统票过程未严格监督等问题。

答复最终认定，2023年第二次临时业主大会确实有不规范的情形，存在一定程序瑕疵，但已保障广大业主的知情权和表决权，不足以构成对业主自身权利的严重侵犯，亦未明显违反法律规定。考虑到整个小区业主的合法权益，从维护民事法律关系稳定性的角度出发，该次临时业主大会决议结果依法有效。

区住建局和街道办事处书面答复 图/受访业主供图

监管部门的答复，并未让争议停止。针对上述书面答复，又有多位业主联名向红谷滩区政府提起行政复议。一位参与联名的业主称，目前行政复议暂未出结果。

虽然业委会已经和万科益达物业签订合同，并约定后者于4月1日进场接管，但上海恒联物业因为不认可第三次选聘结果，并且以等待行政复议结果为由，至今未撤出小区。

多位业主告诉澎湃新闻记者，因物业选聘、小区交接等争议，在业主和业委会、新老物业之间，已爆发多次对立冲突。4月27日凌晨4点多，万科益达物业还试图带人“趁夜进场”，并引发肢体冲突。记者在小区走访时，每当提及物业选聘之事，不少业主有所顾虑，不愿多谈。

5月31日，红谷滩区住建局向上海恒联物业发出《责令退场通知单》，责令该公司6月3日中午12点前，撤出明园九龙湾小区物业服务管理区域，并配合业委会做好交接工作。6月3日当天，万科益达物业派出工作人员来到小区欲交接物业，因遭到几名业主拉横幅抵制，再次无功而返。

业委会：部分业主担忧过度

选聘、招标、初选、投票、公告、签约……作为全体业主的代表和业主大会的执行机构，小区业委会是所有环节中的关键角色。对于物业选聘产生的一系列风波，小区业委会有何看法？

“担任业委会主任尤其是启动物业选聘以来，我个人遭受了很多谩骂，更有人说我从中谋取私利，这些都是无端指责。”小区业委会胡主任回应记者称，部分业主过度担忧维修基金被滥用，是受到误导，维修基金的使用有一系列法律规定，需要经过严格程序并接受住建部门监管，仅凭业委会或是物业公司，是无法擅自动用的。

第三次选聘最终表决结果 图/受访业主供图

“选聘过程确实存在一些瑕疵，但这些程序瑕疵也是因为物业选聘受到各种干扰导致的，投票数据可以说明，大多数人还是支持更换新物业的。”胡主任说，物业选聘本质上是小区自治和市场竞争行为，小区与新物业的合同已经生效，经过多个部门介入展开多轮协商后，新物业仍然无法顺利进场，老物业不撤离只会激化矛盾。

胡主任还表示，按照《民法典》相关规定，小区与由业主新选聘的物业公司签订合同后，前期物业服务合同即终止，物业服务合同终止的，原物业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，并配合新物业做好交接工作，原物业如果违反该规定，则需要承担相应的民事责任、行政责任。原物业如果认为终止合同给其造成损失，可以向法院提起民事诉讼，但是不能拒绝撤场，“老物业一直不撤场，业主是可以拒交物业费的，如果不交物业费的人越来越多，必然又由此产生更多新的纠纷，并导致物业服务质量无法得到保证，最终损害的还是全体业主利益。”

对于万科益达物业“趁夜进场”一事，胡主任表示，业委会对此知晓，“老物业一直以申请行政复议等各种借口拒不交接，这也属无奈之举，之所以趁夜进场，是考虑到晚上人少，可以减少不必要的人员冲突，减小对业主造成的影响。”

6月5日，记者联系上万科益达物业的一名负责人，对方表示，暂不方便接受采访。

律师：小区自治应少数服从多数

“纵观明园九龙湾小区的物业选聘，新老物业各有支持者，但小区自治应遵循少数服从多数的原则。”河南鼎厚律师事务所主任黄文得律师，在认真查阅该小区《议事规则》以及与新物业签订的服务合同后认为，两份文件中关于投票规则、维修基金使用的相关条款没有太大问题，小区业委会是法律认可的民事主体，其在自愿、平等条件下，与新物业公司签订的合同具有法律效力。

黄文得表示，小区业主设立业主大会、通过选举成立业委会，是受法律保护的小区自治方式，但在现实中，真正将“业主自治”落实到位的小区少之又少。明园九龙湾小区的物业选聘，经过了公告、投票等环节，已经充分保障业主权利，但是法律并不保护“躺在权利上睡大觉的人”，对于因部分业主没有积极行使业主权利，以及其他客观因素导致的程序瑕疵，不应据此认定选聘结果无效，因此相关部门在综合考虑法律效果、社会效果的基础上，认定最终选聘结果有效，并无不妥。

小区业委会与新物业的服务合同已经生效 图/受访业主供图

黄文得建议，如果有业主不认可与新物业的合同，认为自身合法权益受到侵害，其个人有权提起民事诉讼，追究业委会的民事责任；此外，还可以联合其他业主通过业主大会或者临时业主大会，要求业委会解除该物业服务合同，或者直接提起民事诉讼，请求法院撤销业主大会选聘新物业的决定。

“物业选聘属于业主自治的小区内部事务，新老物业之间没有必要产生对立。经过业主选聘确定的新物业公司，是当前唯一适格的物业公司，老物业公司应当及时撤场、交接。”黄文得说，业主与业委会之间更不必产生对立情绪，无论在哪个小区，业委会都不可能得到所有业主认可，所以应该从整个小区的大局出发，由业主通过业主大会明确业委会的权利和责任，从而确保业委会滥用权利必被追责，以及正常行使权利不受干扰。只有这样，业委会才能取得业主信任，两者之间的关系才能更趋融洽。

江西久保律师事务所律师、法学博士刘君认为，对于维修基金的使用，法律有明确规定，该小区《议事规则》中亦约定，维修基金的使用和续筹方案，必须报业主大会或业主代表大会决定。对于这一点，业主不必过于担心。

刘君同时指出，针对老物业公司拒不撤场的情况，新物业公司若使用“趁夜进场”等手段，可能存在法律风险。他建议，可以由监管部门通过行政手段，责令老物业公司尽快撤场；或是由业委会起诉老物业公司要求撤场，如若胜诉再向法院申请强制执行。