深圳二手房贷或将与参考价脱钩 深圳二手房贷款指导价

　　深圳将取消二手房指导价的消息，昨天（4月20日）下午开始，朋友圈内疯传。

　　网传内容主要有三条：

　　1、指导价不取消，不调整；

　　2、银行核定房价以网签备案价和评估价，实际成交价孰低为准，参考价仅作参考；

　　3、即日起执行。

　　收到消息的第一时间，记者向多家银行进行核实，目前是中行和建行、工行已落实执行。

　　银行按照市场价贷款，这是释放了怎样的信号？

　　业内人士普遍认为，不看参考价，银行自己评估风险，看成交价、评估价放贷款，想多贷款就多交税。对深圳二手房影响最大的就是指导价，放开后，好的更好，差的更差，不会普涨，分化明显，但是对于楼市的提振效果是显著的。好的楼盘基本都超过指导价，取消指导价显然对高单价，高赠送豪宅盘有利。但不好卖的老破旧和偏远地区的刚需盘影响不大，大浪淘沙，要低于市场指导价才有成交。

　　2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，此后，全国共有15个城市发布二手房参考价，其中不乏上海、北京、广州、西安、东莞等高房价城市。众所周知，二手房参考价即是通过给出小区二手房交易参考价，对二手房价格进行管控，最直观的表现就是楼市成交规模的锐减，价格的应声下跌，业主很难以更高的价格出售手上的二手房。

　　转眼间，两年的时间过去了。这两年，深圳二手房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，单边代理时代到来，投资客也悄然退场……“诺德假日一度被奉为前海神盘，参考价出来前66平方米的户型最高叫价超过1000万元，现在760万元价格还可以谈，而且还满五唯一。”此前，在深圳前海经营房产中介一位经理就感叹：“深圳楼市调控了这么多年，参考价的威力最猛。”

　　今年年初，深圳住建局回应，根据市场形势已经做了调整的方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也没有定。后来在更高管理层要求“保持定力”的情况下，调整参考价的方案也就没有办法通过了。

　　深圳乐有家研究中心日前公布的数据显示，今年一季度深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价，成交热点楼盘主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖，主力成交户型以3房、4房为主，且基本以低于或接近参考价的价格成交。乐有家研究中心指出，在刚过去的3月，深圳全市挂牌均价再度回到下降区间，环比下跌0.6%。3月上旬出现少部分业主反价的现象，但下旬报价逐渐回归理性，报价开始回落。

　　对于深圳二手房参考价调整传闻，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房参考价已成为深圳楼市的长效机制了。

　　这个政策的目的就是希望市场价格向参考价格靠拢，不希望房价明显超出参考价格，也不希望房价明显低于参考价。如果高于参考价格，只能按照参考价格来贷款，这就是去杠杆效应。如果低于参考价格，只能按照网签价格来贷款，如果想多贷款，就要回到参考价格。

　　李宇嘉表示，当参考价向全社会发布，并明确与银行贷款评估价直接挂钩，就意味着“开弓没有回头箭”。国内有10多个城市推出了二手房参考价，但只有深圳做得比较明确，而上海和北京尽管也有参考价，但要么在台面下（不公布）要么公布了但银行不参考，这样上海广州这两个城市就有回旋余地。

　　他认为，目前可以做的就是参考价保持不变，在执行过程中采取灵活的办法，即银行根据参考价和网签价格孰低的原则。这样做，一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。最后，也希望参考价能够成为市场价格的锚，让市场价格像参考价靠拢，从而实现稳定住房价格的目的。

　　从此次调整的传闻来看，低于市场预期。市场普遍预期会取消或上调二手房参考价。正式发布的思路来看，就是要避免二手房再次成为杠杆炒作的重心，彰显了政策保持定力，不会在意短期市场的波动。而且，二手房定向去杠杆的信号还是比较明确的，短期不利于市场预期稳定和二手房市场能够在企稳的基础上回升。

　　从长期来看，还是希望二手房回到合理的价格水平上，便与相应的杠杆水平匹配，这是稳定二手房市场的长效之举。