商品房和回迁房有什么区别 有房产证的回迁房是商品房吗

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子，而有一些拿到产权证的回迁房也出现在了市场上，因此不少小伙伴就有了疑问回迁房买卖和商品房买卖有什么区别吗，回迁房可以买卖吗，回迁房买卖需要交哪些费用下面我们一起来看看吧。

一、商品房和回迁房有什么区别

是特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的*，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的*补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：

1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

3、另外，拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

二、回迁房可以买卖吗

回迁房的概念源于拆迁，是开发商征收土地时，赔偿给回迁户的房子，这是中国特殊的拆迁政策的产物。如果业主已经取得回迁房的产权证，则该回迁房可以买卖，可以过户。如果业主手中只有开发商的回迁协议，还没有房屋产权证，则不可以过户，建议不要购买这类的房屋，这类回迁房存在以下风险：*，业主不能确定什么时候能够办理过户手续；第二，没有房屋产权证，房屋权利人不能明确；第三，有纠纷时购房合同很可能被认定为无效；第四，房屋实际面积与协议书中的面积可能会有差异。

三、回迁房买卖需要交哪些费用

（一）回迁房主要缴纳的费用还是税费，交易过户所涉及税费，主要依据当地的税收政策，地方不同略有不同，大致如下：

1、契税：这个税是不能规避的，现行政策：住宅90平以下1％；住宅90－144为1．5％；其余的不管是住宅还是非住宅都3％2．营业税：住宅房产证颁发5年以内销售，按成交价（如成交价明显偏低，按评估价。上下全同）5％征收营业税（有的地方征5．5％）；住宅房产证颁发5年以后销售，免征营业税；非住宅房产证颁发5年以内销售，按成交价5％征收营业税；非住宅房产证颁发5年以后销售，按成交价与原成交价差价的5％征收营业税。

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