一、二手房买卖怎样解除合同?
二手房买卖合同解除的方法可以归纳为以下几种:
1、发生法定解除的条件,二手房买卖合同予以解除
第一种是法定解除,指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当法定的解除条件具备时,因享有解除权一方的意思表示,使合同关系溯及既往地消灭。这种解除是有解除权的一方依据《民法典》中关于解除权的规定解除合同的情况,由于这种解除会完全消除合同的效力,与合同应当信守的原则是背离的,所以有着严格的限制。
2、买卖双方当事人就解除事宜协商一致,协议解除合同
第二种解除是协议解除,指的是在合同成立之后,未履行或者未完全履行之前,当事人通过协商解除合同,是合同的效力消灭的行为,这种解除是当事人意思自治的一种体现。
3、约定解除的条件成就时,合同解除
第三种是约定解除,指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当约定的解除条件具备时,因享有解除权一方的意思表示,使合同关系溯及既往地消灭。
这种解除要以合同中有解除权条件的约定为前提。这实际上是意思自治原则在合同解除问题上的另一种体现。应该说这三种解除中第一种不是真正的合同解除权的行使导致的,后两种情况下的解除才能被称为真正的解除,其解除权属于形成权。
二、二手房买卖合同解除的效力是什么?
合同解除有两方面的效力:一是向将来发生效力,即终止履行;二是合同解除可以产生溯及力(即引起恢复原状的法律后果。学者认为,非继续性合同的解除原则上有溯及力,继续性合同的解除原则上无溯及力。
合同解除与损害赔偿可以并存。但对于损害赔偿的范围,有不同观点。其一认为,无过错一方所遭受的一切损害均可请求赔偿,既包括债务不履行的损害赔偿,也包括因恢复原状所发生的损害赔偿;其二认为,对损害赔偿范围的确定应具体分析,在许多情况下,损害赔偿与合同解除是相互排斥的,选择了其一便足以使当事人利益得到充分的保护,没有必要同时采取两种方式,例如协议解除、因不可抗力而解除。
二手房买卖合同签订之后,出卖人和买受人都会受到该房屋买卖合同的拘束,如果一方存在违约的情形,或者是双方当事人之间约定的合同解除情形发生,亦或是双方当事人之间协商一致解除该二手房买卖合同的,在法律层面都是得到认可的。
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