从什么时候开始，棚改成为了征收方压低补偿的“阳谋”?

有网友提问：“律师您好，我们这边拆迁了，我家房子被列入棚改区了，征收方和我们谈了补偿，我觉得太低了，我该怎么办?棚改区的房子要比普通商品房拆迁补偿低一些吗?”关于棚改区房屋拆迁补偿，爱土拆迁律师团接到过很多咨询。其实，大家没读懂征收方丰富的内心戏。今天，我们来解密。

为什么征收方积极将您的房子纳入棚改区?要小心被套路

棚改是一件惠民大好事，但是个别地方也存在借用棚改名义降低拆迁补偿的情况。其实，征收方利用了广大被征收人对于棚改和拆迁的认识误区，即“棚改区就是脏乱差落后区域，所以补偿低”。棚改区的房屋拆迁补偿真的比不上普通商品房拆迁补偿标准吗?未必。这可能只是征收方的一种套路。通过将您家纳入棚改，而降低您的拆迁补偿。

那么我们如何识别征收方是否违法?今天，爱土拆迁律师团就和大家讲讲征收方强行棚改的情况下，我们被征收人应该如何应对。

首先，我们先认识棚户区和棚户区改造的定义

棚户区指简易结构房屋较多，建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。城市危房、城中村纳入城镇棚户区范围。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决;住房质量、小区环境、配套设施明显改善;困难家庭的负担控制在合理水平。

从这里可以看出，棚户区改造确实是对条件落后区域的改造，以提高人民群众的生活居住水平。

划分棚户区有什么原则或标准?征收方可以随意划分吗?

通常来看，棚户区改造范围主要包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房等。2013年，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》将城中村改造统一纳入城市棚户区改造范围。

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》规定：禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

根据棚户区改造的概念和范围，我们不难发现，棚户区并不是可以随意划定区域或范围的，是有着严格标准的。

棚户区改造应该结合片区基础配套设施和房屋本身情况来判断。个别地方的征收方将建筑年代并不久远、不属于危旧房的普通住宅区域也划为棚户区，“强行”改造，这与上述规定是不相符的。

棚户区的补偿和普通商品住宅拆迁补偿有什么区别?

其实这个问题，是很多被划入棚户区的被征收人都有的疑问。甚至很多被征收人一听到自己的房屋被列入棚户区范围，就认为自己的房屋拆迁补偿要吃亏。

的确，棚户区从其概念就能看出，房屋及周边配套情况不好、价值不高，补偿提高难度相对较大。棚户区补偿的主动权更多的是在征收方手里，主要参考当地制定的拆迁补偿政策，整体补偿相对于普通商品房的拆迁补偿会低一些。这恰恰是征收方乐意看到的，先从心理上获取谈判优势。

相对而言，普通商品房的拆迁补偿，可操作空间更大，被征收人的底气也更足。会参考当地同类房屋的市场价值进行补偿。

爱土拆迁律师团提醒大家：无论是棚户区还是普通住宅，在拆迁补偿时，都是有法可依的。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

房屋价值也不是征收方说多少就是多少。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

此外，《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条也规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

被征收方“棚改”套路了，我们该如何应对?

通过学习本文讲述的棚改区知识，希望大家都有所收获。同时也请记住，棚户区改造应遵循这些原则：充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施。如果是被“强行”棚改的普通住宅，您是可以提出意见的。

此外，您的合法权益还受到法律保护。对于被“强行”棚改的普通住宅，如果补偿不合理，您可以在征收公告发布之后60天内申请行政复议或者在6个月内提起行政诉讼。

如果单靠个人力量，无法争取到合理补偿，您可以联系专业拆迁律师，来维护自己的合法权益。

怎么样，大家都明白了吗?

爱土拆迁律师团办理全国征地拆迁案件，如果您有征地拆迁方面的疑问，或需要委托我们办理土地征收、房屋拆迁、企业拆迁等案件，欢迎委托!我们将派出办案经验丰富的专业拆迁律师为您服务，确保您的合法诉求得到保障。