徐州市市区公共租赁住房管理办法（徐州市市区公共租赁住房管理办法实施细则）

　　徐州市市区公共租赁住房管理办法

　　第一章　总　则

　　第一条　为进一步完善城市住房保障体系，规范公共租赁住房的建设和管理，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部第11号令)和《江苏省公共租赁住房管理办法》(省政府第73号令)等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本市市区行政区域内(不包含铜山区、贾汪区)公共租赁住房的规划、建设、分配、运营、使用、退出和管理，适用本办法。

　　第三条　本办法所称公共租赁住房，是指政府投资或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，面向符合规定条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城市稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

　　本办法所称城市中等偏下收入住房困难家庭，是指具有市区常住户口、人均住房建筑面积在保障标准以下、人均年收入低于上一年度城镇居民人均可支配收入80%的家庭。

　　本办法所称新就业人员，是指自大中专院校毕业不满5年，在市区有稳定职业，并具有市区户籍的从业人员。

　　本办法所称外来务工人员，是指在市区有稳定职业，劳动合同或者聘用合同手续完备，但不具有市区户籍的从业人员。

　　第四条　发展公共租赁住房应当遵循政府主导、政策扶持、社会参与、市场运作和因地制宜的原则。

　　第五条　建立和施行公共租赁住房申请、审核、公示、轮候保障和退出等制度，确保公共租赁住房的分配和管理公开、公平与公正。

　　第六条　市住房保障行政主管部门负责市区公共租赁住房规划、建设、管理等工作，负责对县(市)区住房保障业务的指导、协调和监督工作。具体工作由市住房保障实施机构承担。

　　各区人民政府负责本辖区公共租赁住房的管理等有关工作。区住房保障部门及街道办事处(社区居委会)负责本辖区公共租赁住房的申请受理、初审、公示等相关工作。

　　市民政部门负责城市中等偏下收入家庭人均收入和家庭财产状况的认定工作。

　　市总工会负责对市区特困职工家庭收入和财产状况的认定工作。

　　市发改、监察、公安、财政、国土、人保、规划、建设、金融、税务、审计、价格、统计、工商、住房公积金等部门，在各自职责范围内，做好公共租赁住房的监督管理工作。

　　第七条　市级人民政府对公共租赁住房实行目标责任制管理，对县(市)、铜山区、贾汪区人民政府目标任务完成情况进行监督检查。

　　第二章　政策扶持

　　第八条　公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，参照市区经济适用住房、廉租住房的优惠政策执行，具体标准由市物价和财政主管部门另行制定。

　　第九条　公共租赁住房的建设和运营，按照《关于公共租赁住房建设优惠政策及租金管理意见》(苏价服〔2012〕159号)及国家有关规定享受税收优惠政策。

　　第十条　政府应当把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供。

　　政府投资建设的公共租赁住房，建设用地采取行政划拨方式供地;非政府投资建设的公共租赁住房，建设用地采取出让、租赁或者作价出资入股等有偿方式供地，并将所建公共租赁住房的户型、建设标准和设施配套条件等作为土地供应的前置性条件予以明确。

　　第十一条　公共租赁住房产权归投资者所有，投资者权益可以依法转让。

　　第三章　规划建设和资金、房源筹集

　　第十二条　市住房保障行政主管部门负责制定公共租赁住房发展规划和年度实施计划，报市政府批准后实施。

　　第十三条　公共租赁住房建设和房源筹集应当符合公共租赁住房发展规划和年度实施计划。

　　新建公共租赁住房采取集中建设和配套建设相结合的方式。根据需求可在经济适用住房、限价商品住房和普通商品住房等项目中配套建设公共租赁住房。

　　新建公共租赁住房户型设计要达到户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用居住空间，有效满足各项基本居住功能;可以是成套住房，也可以是宿舍型住房，套型建筑面积原则上不超过70平方米。

　　第十四条　政府应当建立长期稳定的公共租赁住房保障资金筹措渠道。政府投资建设的公共租赁住房保障资金主要包括:

　　(一)财政年度预算安排的保障性安居工程保障资金;

　　(二)住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金;

　　(三)土地出让净收益中安排的不低于10%的廉租住房保障资金;

　　(四)上级财政补助的公共租赁住房保障资金;

　　(五)符合国家规定的住房公积金贷款;

　　(六)商业银行贷款;

　　(七)公共租赁住房的租金收入;

　　(八)社会捐赠的资金;

　　(九)其他符合国家规定的资金。

　　第十五条　政府筹措的公共租赁住房保障资金实行专款专用，专项用于新建、改建、收购、租赁公共租赁住房。

　　第十六条　经政府批准同意，通过住房公积金贷款、商业银行贷款筹措政府投资的公共租赁住房保障资金，可以由同级财政从归集的公共租赁住房保障资金中列支偿还。

　　第十七条　政府投资建设的公共租赁住房租金收入按照政府非税收入收缴管理制度的规定，实行收支两条线管理。租金收入专项用于偿还政府投资建设的公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理等支出。

　　第十八条　公共租赁住房房源主要包括：

　　(一)政府投资新建、改建、收购、租赁的住房;

　　(二)各类开发区、街道、镇投资新建、改建、收购、租赁的住房;

　　(三)企事业单位、社会团体和其他组织投资新建、改建的住房;

　　(四)退出或者闲置的廉租住房、经济适用住房;

　　(五)闲置的直管公有住房;

　　(六)其他可以用于公共租赁住房的房源。

　　第十九条　公共租赁住房应当按照有关规定办理公共租赁房屋产权登记，但不得办理分户《房屋所有权证》。

　　第二十条　公共租赁住房及其用地不得转变用途，不得上市交易，不得分割登记，不得分户转让。

　　第二十一条　任何单位不得以出租公共租赁住房等名义变相进行实物分房。不得擅自利用农村集体建设用地兴建公共租赁住房。

　　第二十二条　外来务工人员较多的大中型企业、新就业人员较多的高等学校等事业单位，在符合土地利用总体规划和城乡总体规划确定的土地用途前提下，经市人民政府批准，可以利用自有土地、自筹资金建设公共租赁住房，或者改造现有闲置房作为公共租赁住房。外来务工人员相对较少、没有建设用地的中小企业，在政府统一指导协调下，可通过合资合股合作的方式建设公共租赁住房。

　　第四章　申请与核准

　　第二十三条　城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租公共租赁住房，应当同时具备下列条件：

　　(一)具有本市市区常住户口满5年;

　　(二)家庭人均年收入低于上年度本市市区城镇居民家庭人均可支配收入的80%;

　　(三)家庭人均住房建筑面积15平方米以下。

　　年满三十五周岁的单身人员可以作为独立家庭进行申请。

　　申请人或配偶正在享受住房保障政策的，不得再申请公共租赁住房。

　　第二十四条　城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房，应当提供下列材料：

　　(一)承租公共租赁住房申请书;

　　(二)申请人和共同承租家庭成员的收入证明(无工作的由户籍所在地社区居委会出具证明) 材料;

　　(三)家庭住房状况的证明材料;

　　(四)家庭成员身份证和户口簿;

　　(五)合法有效的家庭成员之间的赡养、抚养、扶养关系及共同生活的证明材料;

　　(六)反映家庭财产状况的有关证明材料;

　　(七)政府规定的其他材料。

　　第二十五条　城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房应当以户为单位，除申请家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入和住房面积的人口;

　　(一)与申请家庭夫妇具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员;

　　(二)正在服义务兵役的未婚子女;

　　(三)在外地就学的未婚子女。

　　第二十六条　城市中等偏下收入住房困难家庭住房面积的认定：

　　(一)家庭成员的私有住房面积;

　　(二)家庭成员承租的公有住房面积;

　　(三)已转让或已领取拆迁货币补偿款(不满5年)的原住房面积;

　　(四)依合同尚未交付的房屋面积。

　　第二十七条　城市中等偏下收入住房困难家庭住房面积的计算：

　　(一)租赁公有住房的，以租约记载的使用面积乘以1.33系数;

　　(二)已领取房屋所有权证的，以记载的建筑面积为准。

　　第二十八条　城市中等偏下收入住房困难家庭申请政府投资建设的公共租赁住房，按照下列程序办理：

　　(一)由户主向户口所在地社区居委会提出书面申请，领取并如实填写承租公共租赁住房申请表，提供申报材料;

　　(二)申请人户口所在地社区居委会受理后，就申请人的家庭收入、人口、住房、财产等情况进行调查确认，对是否符合规定条件提出初审意见，并在社区居委会进行公示，公示期限为10天。经公示无异议或者异议不成立的，社区居委会将核实、盖章后的《申请表》、《公示表》及申请人相关材料，报送所属街道办事处;

　　(三)街道办事处收到材料后，对申请人的《申请表》、《公示表》及相关材料进行审核，签署审核意见后，报送区民政部门;

　　(四)区民政部门收到材料后，对申请人的家庭收入、财产等情况按规定进行审核，出具家庭收入核定证明，签署审核意见后，提交区住房保障部门;

　　(五)区住房保障部门收到材料后，对申请人的家庭住房等情况按规定进行审核，签署审核意见后，报送市住房保障实施机构;

　　(六)市住房保障实施机构收到材料后，对申请人的家庭收入、人口、住房、财产等情况进行全面审核。经审核，符合规定条件的，由市住房保障实施机构予以公示，公示期限为10天;经公示无异议或异议不成立的，作为承租公共租赁住房对象予以登记。不符合规定条件的，应当书面通知申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向市住房保障行政主管部门申诉或者提请行政复议。

　　第二十九条　新就业人员申请承租公共租赁住房，应当同时具备下列条件：

　　(一)大中专院校毕业当月起计算未满5年;

　　(二)签订了劳动合同或聘用合同;

　　(三)在市区正常缴存社会保险或住房公积金;

　　(四)本人及配偶、未成年子女在市区无私有房产(包括已签订合同未取得产权证的房屋)，未租住公有住房。

　　第三十条　外来务工人员申请承租公共租赁住房，应同时具备下列条件：

　　(一)签订了劳动合同或聘用合同;

　　(二)有固定收入并有支付能力的证明;

　　(三)在市区连续5年缴纳社会保险或住房公积金;

　　(四)本人及配偶、未成年子女在市区无私有房产(包括已签订合同未取得产权证的房屋)，未租住公有住房;

　　(五)持有我市公安机关核发的《居住证》。

　　第三十一条　新就业人员、外来务工人员申请公共租赁住房，应当提供下列材料：

　　(一)承租公共租赁住房申请书;

　　(二)申请人和共同承租家庭成员的身份证;

　　(三)户口簿及其他居住证明;

　　(四)劳动合同或者聘用合同 、单位出具的收入证明、住房公积金缴存证明或者社会保险经办机构出具的社会保险缴存证明;

　　(五)婚姻状况证明;

　　(六)政府规定的其他材料。

　　新就业人员除提供上述材料外，还应当提供大中专院校毕业证书。

　　第三十二条　新就业人员、外来务工人员申请政府投资建设的公共租赁住房，按照下列程序办理：

　　(一)申请人向用人单位提交书面申请，按照本办法第三十一条规定提供材料，由用人单位审核并公示10天。经公示无异议或者异议不成立的，用人单位将核实、盖章后的《申请表》、《公示表》及申请人相关材料，统一报送市住房保障实施机构;

　　(二)市住房保障实施机构应当自收到申请材料之日起15个工作日内提出审核意见;

　　(三)经审核符合条件的，由市住房保障实施机构予以公示，公示期为10日;经公示无异议或者异议不成立的，由市住房保障机构予以登记，向社会公布登记结果，并书面通知用人单位。经审核，不符合规定条件的，书面通知用人单位，并说明理由。

　　第三十三条　城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员申请非以政府名义出租的公共租赁住房的，应当向公共租赁住房所有权人提交书面申请和有关证明材料，由公共租赁住房所有权人自行确定配租结果，并书面通知申请人。

　　第三十四条　市住房保障实施机构以及各单位、社区居委会、街道办事处、区民政部门和区住房保障部门，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。

　　第五章　租赁与管理

　　第三十五条　政府应当根据当地经济社会发展水平、人均可支配收入水平和住房状况，合理确定城市中等偏下收入住房困难家庭的住房困难标准和收入线标准，实行动态管理，定期调整并向社会公布。

　　符合配租条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。

　　第三十六条　市住房保障行政主管部门应当根据城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员的居住需求及当地居住水平，合理确定公共租赁住房的类型。

　　第三十七条　公共租赁住房应当按照规定的标准进行必要的装修，配置基本生活设施，以满足租赁对象的基本生活需求。应当充分考虑租赁对象对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

　　对符合公共租赁住房配租条件的市级以上劳动模范、有突出贡献和特殊技能的人员以及从事艰苦岗位作业的人员，应当优先配租。

　　第三十八条　市住房保障行政主管部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设，建立和完善公共租赁住房管理档案。

　　政府投资建设的公共租赁住房实行轮候保障。市住房保障行政主管部门采取随机摇号、入户调查、产权比对等方式，确定配租对象与配租排序，并通过媒体及下发书面通知告知登记在册的申请人，同时将摇号方式、过程和结果向社会公开。

　　轮候期间，申请人家庭收入、人口、住房等情况发生变化的，申请人应当及时告知，经市住房保障实施机构核实后，根据情况变化，变更登记。对不符合公共租赁住房保障条件的，取消其保障资格。

　　第三十九条　开发区、街道、镇、企事业单位、社会团体和其他组织投资建设的公共租赁住房，优先供给本辖区或者本单位的新就业人员、外来务工人员租住;有剩余房源的，可以由市住房保障行政主管部门调剂供给本地区其他符合公共租赁住房保障条件的对象租住。

　　第四十条　非政府投资的公共租赁住房所有人应当及时将配租结果报送市住房保障行政主管部门备案。

　　市住房保障行政主管部门应当加强对非政府投资建设的公共租赁住房配租情况的指导和监督管理。

　　第四十一条　租赁公共租赁住房应当签订书面合同。公共租赁住房租赁合同的示范文本，由市住房保障行政主管部门制定。

　　第四十二条　已登记在册且轮候到位的公共租赁住房申请人，无正当理由不签订公共租赁住房租赁合同或者不按规定时间办理入住手续的，作弃权处理，2年内不得再次申请公共租赁住房。

　　第四十三条　新就业人员和外来务工人员申请租赁政府投资建设的公共租赁住房的，由新就业人员和外来务工人员作为承租人，用人单位作为担保人，与市住房保障行政主管部门共同签订公共租赁住房租赁合同。

　　城市中等偏下收入住房困难家庭申请租赁政府投资建设的公共租赁住房的，由户主作为承租人，与市住房保障行政主管部门签订公共租赁住房租赁合同。

　　第四十四条　政府投资建设的公共租赁住房租金实行政府定价，由市价格主管部门会同市住房保障行政主管部门制定，租金标准控制在同地段市场租金的70%左右，并按年度实行动态调整、发布。

　　非政府投资建设的公共租赁住房实行政府指导价，由市价格主管部门定期调整、发布。

　　第四十五条　公共租赁住房初次租赁期限一般不超过5年。初次承租期满后，承租人仍然符合保障条件的，应当在合同期满前3个月内提出申请，经审核合格后，可以续租，续租必须重新签订书面合同;但新就业人员续租期最多不超过5年，且续租期租金标准为市场租金。

　　第四十六条　承租人不得出借、转租或者闲置公共租赁住房，也不得将公共租赁住房用于经营活动。

　　承租人因保管不善造成房屋和生活设施毁损、灭失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第四十七条　有下列情形之一的，承租人应当退回公共租赁住房：

　　(一)租赁期届满，承租人未再续租的;

　　(二)承租人不再符合公共租赁住房保障条件的;

　　(三)承租人擅自改变公共租赁住房用途的;

　　(四)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的;

　　(五)承租人无正当理由连续3个月以上未在承租的公共租赁住房居住的;

　　(六)承租人将公共租赁住房出借、转租或者擅自调换的;

　　(七)承租人无正当理由累计3个月以上未缴纳公共租赁住房租金的;

　　(八)在公共租赁房中从事违法活动的;

　　(九)其它违反租赁合同约定的。

　　第四十八条　市住房保障行政主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反本办法规定行为的，应当及时依法处理或者向有关部门报告。

　　公共租赁住房实行年度复查制度。复查工作由市住房保障实施机构与区住房保障部门配合实施。对城市中等偏下收入承租人的家庭收入、人口及住房变动情况进行复查;对新就业人员和外来务工人员的承租人的收入、人口及住房等情况，由用人单位进行复查，并将复查材料上报市住房保障实施机构。

　　公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当根据承租人的人口、收入、住房等变化情况，合理调整配租。对复查后仍符合公共租赁住房条件的承租人，可以继续承租。对不再符合公共租赁住房条件的，由承租人按照合同约定退回公共租赁住房。

　　第四十九条　房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

　　第六章　法律责任

　　第五十条　申请人以欺骗等不正当手段获得公共租赁住房申请资格的，由市住房保障行政主管部门取消其申请资格。已承租公共租赁住房的，由市住房保障行政主管部门责令其退回，并按照市场租金标准计缴承租期的租金。申请人有前述行为的，依法记入个人征信系统，自被取消资格或者责令退回之日起5年内不得再次申请住房保障。

　　用人单位出具虚假证明材料的，由市住房保障行政主管部门处以500元以上1000元以下的罚款，并依法记入企业征信系统。

　　第五十一条　违反本办法第二十一条规定，以出租公共租赁住房等名义进行实物分房的，由市住房保障行政主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予处分;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

　　第五十二条　承租人有本办法第四十八条规定情形之一且未主动退出或者退回公共租赁住房的，由市住房保障行政主管部门责令其退出或者退回。逾期未退出或退回的，由市住房保障行政主管部门依法申请人民法院强制执行。

　　第五十三条　违反本办法第五十条的，依照《房地产经纪管理办法》第三十七条，由市住房保障行政主管部门责令限期改正，记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员，处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元以下罚款。

　　第五十四条　市住房保障行政主管部门及有关部门的工作人员或者市住房保障实施机构的工作人员，在公共租赁住房保障工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其任免机关或者监察机关依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章　附　则

　　第五十五条　各县(市)、铜山区、贾汪区人民政府可以参照本办法制定实施细则，并报市住房保障行政主管部门备案。

　　第五十六条　本办法自2013年1月1日起施行