探案说法 探案说法比赛

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 姜飞 文/图

签了合同交了房款且入住了，却不及时办理房屋过户手续，结果房屋差点被拍卖！

房屋过户 资料图/图文无关

海口的林女士一家就遇到了这样的“糟心事”，三年多前，她购买了一套二手房，按照房子总价交了95%的款项，实际入住近三年后，发现原房主谭某某和陈某某将房子卖给她之后又将房屋作为抵押物，向三亚一家小额贷款公司借款并因此涉诉，房子面临被法院执行拍卖。

对此，原房主陈某某回应记者时称，会妥善处理纠纷，目前已和小额贷款公司协商尽快还款，拍卖信息已暂从网上撤下。律师则提醒，消费者购房时，要及时办理不动产权变更登记。

购房并实际入住近3年后房子面临拍卖

今年年初的一天，家住海口市秀英区长滨四路11号阳光丁香园D栋14层某房屋的王先生，看到家门张贴了一张由三亚市城郊人民法院的公告[（2022）琼0271执2715号]：因执行需要，对阳光丁香园D栋14层某房屋[不动产权证书号：琼（2019）海口市不动产权第0025×××号]进行评估并拍卖，拍卖前，法院将对上述房产予以清场腾房。

4月5日，王先生向新海南客户端、南海网、南国都市报记者反映称，看到法院公告才知道，他们一家人已实际入住近三年的房子，竟然被原房主谭某某、陈某某用于借款抵押了。更令王先生烦心的是，今年3月，家门口又张贴了一张海口市美兰区人民法院的通知。“这份通知只是说向我们送达法律文书，具体内容还不清楚。现在，我们都不知道，房子到底还能不能保住？” 据王先生介绍，2020年年初，澄迈县老城镇某单位负责人陈某某欲卖掉海口的一套房子。“我和陈某某很熟，知道他正急着用钱，刚好我家有购房打算，就想把他的房子买下，等于帮他一下。”王先生说，2020年1月15日，其以妻子林女士的名义，与谭某某（房屋所有权人）、陈某某（两人为夫妻关系）签订了《房屋买卖协议》，约定林女士购买位于海口秀英区长滨四路11号阳光丁香园D栋14层某房屋，房屋面积为81.33平方米，房屋总价100万元，合同约定购房款分3次支付95万元，剩余5万元办理完善过户手续、完税手续当天付清。

截至2020年3月17日，林女士按合同约定先后3次向谭某某支付了95万元购房款。谭某某、陈某某将房屋产权证书原件交付给王先生保管。同年4月23日，王先生一家4口人搬进上述房屋并实际入住至今。

法院公告

原房主将房子卖出后又用于抵押借款

“我们曾催促谭某某、陈某某配合办理过户手续，对方以孩子要在房屋所在片区的学校读书为由，让我们再等一等，因为一旦过户他的孩子就没法在附近上学。”王先生说，考虑到自家暂无孩子需要上学，就答应了对方。

然而，2020年12月24日，谭某某、陈某某与海南金×源小额贷款有限公司签订《贷款合同》，约定谭某某向该公司借款90万元，且以海口市秀英区长滨四路11号阳光丁香园D栋某房屋的[（2019）海口市不动产权第0025×××号]作为抵押物，陈某某作为担保人。当天，海南金×源小额贷款有限公司向谭某某支付了借款90万元，并办理了抵押登记。

“谭某某、陈某某明知上述房屋已出售，且我们已支付大部分房款并实际入住，又用房屋作借款抵押物；小额贷款公司没有审查抵押物的产权证书原件和房屋实际居住情况，签订合同当日就向谭某某、陈某某放款，这一切明显有违常理。”王先生说，针对上述情况，他们已向警方报案。据了解，目前海口秀英警方已经受理。

原房主回应：已与小额贷款公司协商还款

4月6日下午4时许，新海南客户端、南海网、南国都市报记者来到澄迈县老城镇，找到陈某某的工作单位欲向其了解情况，但陈某某不在单位。随后，记者就王先生反映的情况电话采访了陈某某。

陈某某承认上述房子确实卖给了王先生，不过，后来他们借款时并没有想过将房子作为借款抵押物。陈某某辩称，因家族生意需要流动资金，一个偶然机会他在微信群看到有人放贷，就联系对方借款。

“贷款公司没有查看涉案房屋产权证，更没有实地调查房屋居住情况，不知道他们通过什么关系就把手续办了。”陈某某称，为了能够取得这笔借款，作为前置条件，他们向中介人员付15万元现金才得到90万元的借款。

“实际上等于到手仅有75万元，15万元相当于变相‘砍头息’，15万元中介费给的是现金现在对方不承认了。”陈某某说，他们很后悔向小额贷款公司借款，对方将他们告上法院，要求法院将上述房屋拍卖用于还款。

陈某某告诉记者，发现卖给林女士的房子挂网上拍卖后，已及时与小额贷款公司协商还款，网上的拍卖信息暂时已撤下。近期，他们会尽快凑齐其余欠款，适时配合王先生的妻子林女士把房子过户，确保购房人的合法权益。目前，已还小额贷款公司40多万元。

关于海口市美兰区人民法院的法律文书，陈某某称也是因亲属借款房子用于担保，现在已处理妥当。

警方出具的受案回执

律师提醒：购房要及时办理不动产权变更登记

对于上述案例，海南德桂律师事务所律师王萌介绍说，根据《民法典》第209条之规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生法律效力。房产属不属于不动产，以登记为生效要件，即房产登记在谁的名下谁就享有法律意义上的物权所有权。

本案中，因王先生的妻子林女士购买房产后未能及时办理产权变更登记，案涉房产的物权尚未发生变动，依然是陈某某和谭某某所有，如他们遇到经济纠纷诉讼，该房产会依据其债权人的申请被人民法院依法查封、拍卖。

王律师提醒说，在房产买卖过程中，购房者一定要优先及时办理不动产权变更登记，避免发生不必要的法律风险。

另外，如购房者购买房产后未及时办理产权变更登记导致所购房产被人民法院采取保全措施的，购房人该如何救济自己的权利呢？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，第三人可以对抗法院执行的条件为“已支付全部价款并实际占有且没有过错”，其实现途径为执行异议或执行异议之诉。