企业承租土地遭遇拆迁，争取征地补偿应该如何做

取得国有土地建设用地的企业基于其地上权利，在土地被征收时可以获得征地补偿，这是大家都知道的。

那么对于仅仅是土地或厂房的承租人的企业，在面临土地征收动迁时，能否获得补偿?

具体落实补偿金额又能拿到多少?

其厂房如果有自建的部分，对于补偿又会有多大影响?

这里，我们以一个真实案例为蓝本，为大家介绍作为承租方的企业，能如何在征地补偿中争取到应得的份额。

甲企业是一家位于天津市从事休闲服务领域的企业，其承租乙所拥有的一间厂房及门面店铺经营使用。

双方约定租期从2010年至2020年止共计十年。

由于房屋租赁需要到当地房管局办理登记并缴纳鉴定费，一次性缴纳费用过高双方负担不起，便约定按照一年一签一登记的方式进行备案登记。

出于经营的需要，又由于对相关法律法规不了解，甲企业在原来租赁的土地及厂房上自建了一座小型工棚。

2015年厂房遭遇征收拆迁，乙企业与当地政府谈判拆迁补偿协议时以甲企业无土地使用权为由架空甲企业，并以乙与甲企业的厂房租赁合同有违约情形为由起诉甲企业以期解除租赁合同，使甲企业无从获得补偿款。

甲企业作为承租方，由于未取得国有土地使用权，不能得到土地所有权的补偿，这是不言自明的。

但是，土地所有权的补偿只是拆迁补偿费中的一部分。

作为土地及厂房的实际经营者，甲企业对于拆迁行为具有利害关系。

拆迁人对与甲企业的厂房、附着物及机器设备理应进行补偿，还应对甲企业因拆迁所造成的停产停业损失给予补偿。

具体来书，甲企业作为承租人，理应能过获得的补偿包括一下这些项目：1、停产停业损失的补偿;2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备的拆卸损耗);3、搬迁费(包括但不限于设备、原料、基础设施和地上附属物);4、解聘员工的安置补偿费;5、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);6、自建房的重置成新补偿;7、剩余租赁年限的租金差价的补偿;在了解了自己所能得到的拆迁安置补偿项目后，作为被拆迁方的甲企业应当及时制作相关费用的统计，对于各个项目所对应的实体财产或人工成本及时留存好照片及相关文字证据。

这些措施的目的，一是让自己明确之后同拆迁方及原土地使用权人谈判的底线，做到游刃有余;而是防备日后进行各项诉讼中能够充分提供相关证据。

然后，及时进行调查，申请政府信息公开。

具体去了解：政府在做出征收决定前，是否向被拆迁企业出示相关部门批文，是否进行社会稳定风险评估，征收补偿费用是否足额到位、专户储存、专款专用。

旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》对定的，市县人民政府是否有组织被征收人和公众代表参加听证会，是否根据听证会修改征地补偿方案。

另外，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：房地产评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定方式确定。

评估是征收前的法定程序。

以上各项调查进行完毕后，便可以开展谈判阶段。

准确来书，是谈判与诉讼同时进行，以诉讼来向对方施加压力，争取谈判筹码;以谈判来寻求补偿。

具体方式上，针对不同情况有不同应对策略。

(1)针对政府在征地补偿时不考虑承租人甲企业这一情形，甲公司必须依靠各种复议和诉讼来引起政府的重视，让政府意识到承租人作为被拆迁方的存在。

当然，可以预见到的是，无论是行政复议还是诉讼，都将会面临各种障碍，例如复议机关会以甲企业不是被征收人为由维持原行政行为，法院会以甲企业不是拆迁项目的当事人为由不予受理，或者以无充分证据证明征地行为存在违法情形为由驳回起诉。

面对这种情形，必须做好打持久战的心理准备，继续上诉，申诉，申请再审。

让拆迁方及政法看见甲企业在合法范围内的坚持。

(2)针对收补偿协议没有体现承租人甲企业的利益这一情形，可以提起民事诉讼确认征收补偿协议无效，诉讼理由为乙企业和甲企业恶意串通损害承租人的合法利益。

如果乙企业所获得的补偿中已经包含了承租人甲的补偿，甲企业就可以向当地建设委员会申请其具体的补偿明细及补偿数额的信息公开。

在知道具体数额并取得补偿依据后，便可以对乙企业发动以不当得利为由的民事诉讼，请求返还不当得利。

另外，还可以委托律师，向市政府发违法征收查处申请的律师函，理由是市政府作为征收的主体，对于违反法定程序的征地行为有查处的义务。

查处的期限是60日，超过60日政府有不作为(既不进行查处，也未书面回复申请人)，则可以对市政府提起行政诉讼。

总而言之，持续推进新诉讼与先前的诉讼共同进行，不断给对方施加压力，一边展开诉讼，一边同乙企业及拆迁方谈判。

(3)对于甲企业自建的厂房，一般可以推测都是没有土地手续或没有房屋手续。

在拆迁中，拆迁办常常会联合基层的城管、规划部门、乡级政府以拆除违建的方式实施拆除工作。

按照法律规定，拆除违章建设不需要给予拆迁补偿，甚至拆除违章建筑的费用需要由被拆迁方承担。

拆迁方常常依据这一条进行强制拆除。

这种情形下千万要避免任何形式的肢体冲突，更要避免暴力伤害行为，因为一旦涉及治安管理处罚甚至刑事案件，且不提案件最后的进展结果，单单是被公安机关启动侦查程序，被采取强制措施，都会使得甲企业十分被动，常常摄于被迫签订协议。

其实，按照《城乡规划法》规定，对于拆除违章建筑，需要先书面认定违法建设，在告知自行拆除期限，最后才涉及强制拆除，这是法定流程。

自被拆迁企业在收到书面违法建设的认定书后，在依法行使自己的申辩、陈述的权利的同时，应对违法建设认定书提起行政复议或者诉讼，中止拆除决定书和强制拆除通知书的下发，避免被强拆。

(4)针对谈判过程中得不到重视，被拆迁方压制，缺乏话语权的问题，应当从技巧和筹码两方面着手应对。

技巧上来说，必须确立自己作为直接谈判对象进行谈判。

在大部分的拆迁谈判中，甲企业作为承租人不是被认可的谈判对象。

一方面可能承租人和拆迁人之间往往隔着出租人、居委会，这种隔空谈判的方式不仅低效率，而且自己的诉求无法完整地传达给实际拆迁人。

如果依靠出租人、村委会间接争取，由于村委会、出租人本身也是拆迁的利益相关方，现实利益导致他们无法呈给承租人的利益代言人。

承租人自身权益必然无法完全得到保障。

所以必须设法与拆迁办直接谈判，这应当是进行谈判前的首要工作。

当然，即便与拆迁办直接对上话，但拆迁办往往会以甲企业不是土地所有权人为由，拒不接收其提交的材料，也不与其谈补偿。

针对这种情况，需要承租人坚持不懈地向拆迁人提交材料，要求协商，并陈述相关法律法理的依据，做到有理有节，直到拆迁人接收材料并进行正式评估。

取得地位之后，和拆迁人谈判时要做到的，就是手有筹码，能够议价。

这个筹码就是之前调查阶段取得的拆迁方涉及违法行为的信息。

以行政调查为基础，行政诉讼来不断争取拆迁方行为违法的材料及有利的时间期限，从而主导谈判节奏，同拆迁方建立有效的谈判。

在拆迁过程中，承租人要承受来自拆迁方和出租人两方面压力，由于法律法规的不健全，基层政府虽日益法治化，但仍有较强的息事宁人、逃避责任的趋向。

承租人其实缺乏高效的救济途径来维权。

承租企业一定要做好打攻坚战、持久战的心理准备。

而且，承租企业在拆迁中的维权不是简简单单一次诉讼、一次复议就能完成的，大部分情形需要调查、谈判、诉讼反复进行，如何能最大限度地维护权利，最大限度地在合法范畴内同拆迁方周旋角逐，是一项专业而精细的工程。