“住改非”房屋在拆迁中的认定及补偿标准

“住改非”是指国家所有或集体所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有权证上载明的用途为住宅，但是利用其房屋沿街的地理位置优势，改变自己的住宅房屋为商铺进行经营。在拆迁过程中虽然被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但其依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续，且被认定属于非住宅房屋的，被拆迁人便可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费的双向补偿，并要求按照经营用途提高补偿标准。

我们之前也涉及了关于住改非的认定问题，其认定问题的法律依据主要是国务院办公厅2003年发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》和国务院住房和城乡建设部在2011年印发《国有土地上房屋征收评估办法》以及当地政府的行政规章。那么在认定房屋为“住改非”后，其补偿标准如何确定又是一件关系被拆迁人的切身利益的事项。

依据2003年建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，关于房屋的性质(用途)，当事人可进行协商并确定补偿标准，如果协商不一致，可由当地规划管理部门确认。从该规定我们可以看出拆迁人与被拆迁人对被拆房屋的性质和面积以及补偿标准的认定首先可以通过协商确定。

当拆迁方与被拆迁方协商未达成一致时，由于各地规章对认定“住改非”房屋的拆迁补偿标准存在差异，所以在认定是也是很难把握的。但根据实践中各地的规定，针对“住改非”的补偿标准，大体存在以下几种情形：

第一种，以被拆迁房屋的总体补偿费用的一定比例作为补偿标准。例如，《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第24条第1款第(4)项规定：“拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁实施单位应当给予不超过 拆迁补偿款8%的补偿，属于非营业用房的，应当给予不超过货币补偿金额5%的补偿”。

第二种，按照营业收入、利润等指标确定。例如《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》规定，拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。

第三种，有条件的享受商业用房的补偿政策。根据“住改非”房屋的经营时间、是否取得合法证照来补偿。《巢湖市城市房屋拆迁管理办法》中规定：1990年4月1日(不含4月1日)前已将住宅改变用途并延续进行经营活动的房屋，同时持有合法有效的工商营业执照、税务登记证和完整的纳税记录，且房屋拆迁公告公布时正常营业的，可以认定为经营性用房。

对于“住改非”房屋如何补偿，目前尚未有全国性统一规定，其补偿标准主要依据是各地的地方规章。所以当被拆迁人在对拆迁补偿标准没有达到预期的情况下，要拿起法律的武器及时寻求专业的拆迁维权律师的帮助，从而最大限度地维护自己的合法权益。